دانشگاه عمران

منظور از اراضی کشاورزی چیست؟

اراضی کشاورزی شامل باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیر کشت آبی، دیم و آیش است، که در آن‌ها محصولات زراعی، باغی، دامی و شیلاتی تولید می‌شود.

علت عمده مخالف با حصار کشی خرد شدن اراضی کشاورزی است که در این خصوص قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی تعیین تکلیف نموده است.

منظور از خرد شدن اراضی کشاورزی چیست؟

بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، اقداماتی چون تفکیک، افراز، تقسیم و هر نوع اقدام حقوقی مانند صدور سند و همچنین اقدامات عملی مانند دیوارکشی، فنس کشی و قطعه بندی که موجب کوچک ‌شدن اراضی کشاورزی به میزان کمتر از حدنصاب‌های فنی و اقتصادی شود، مصداق خرد شدن اراضی کشاورزی بوده و ممنوع است.

مطلب پیشنهادی: قانون تفکیک زمین و اراضی شهری و کشاورزی

فنس کشی در اراضی کشاورزی در خرد شدن این اراضی نقش مستقیم دارد.

قانون فنس کشی زمین و باغات

آیا می‌توان اراضی کشاورزی را حصارکشی یا فنس کشی کرد؟

1. فنس کشی و احداث دیوار و نرده اطراف اراضی مزروعی ممنوع بوده و سازمانهای جهاد کشاورزی و مدیریت‌های تابعه مجاز به صدور مجوز در این رابطه نمی باشند لکن در مورد اراضی کشاورزی که سابقه خسارت از سوی حیوانات وحشی به محصولات در آنها وجود داشته باشد، کمیته‌ای مرکب از رئیس اداره حفاظت محیط زیست شهرستان و کارشناس مرتبط و مدیر جهاد کشاورزی شهرستان و کارشناس مرتبط در این خصوص طی صورتجلسه‌ای تصمیم گیری نموده و در صورت موافقت، مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، نسبت به معرفی متقاضی به سازمان جهاد کشاورزی استان جهت صدور مجوز فنس کشی زمین در اطراف اراضی کشاورزی اقدام می‌نماید.
2. فنس کشی بدون پی ریزی ممتد اطراف باغهای دارای اسناد مشاعی، مشروط به آنکه موجب تفکیک و قطعه بندی اراضی نشود با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان بلامانع است.
3. در مورد باغهای دارای اسناد مالکیت شش دانگ، دیوارکشی به ارتفاع حداکثر تا 120 سانتیمتر و با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی و صرفاً پیرامون‌ محدوده شش دانگ باغ مجاز می‌باشد. دیوار کشی در داخل محدوده ششدانگ باغ به هر نحو که موجب تفکیک و خرد شدن باغ شود، ممنوع است.

ضوابط مربوط به فنس کشی زمین

1. فنس کشی به باغات تعلق می‌گیرد
2. وجود سند شش دانگ برای زمین
3. بایستی باغ از نوع مثمر بوده و به مرحله میوه دهی رسیده باشد. همچنین 3 الی 4 سال از احداث آن گذشته باشد.
4. مساحت باغ حداقل 5000 متر باشد و در صورت داشتن شرایط بالا تکمیل پرونده صورت گرفته در صورت موافقت ریاست سازمان جهاد کشاورزی استان، صدور مجوز دیوار کشی شامل هشتاد سانتی متر دیوار با استفاده از مصالح ساختمانی و ارتفاع یک متر روی آن به صورت فنس یا نرده، انجام خواهد شد.

ضوابط مربوط به احداث اتاق کارگری

در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوبه 1386 و تعیین مصادیق آن یکی از مواردی که مشمول تغییر کاربری نمود احداث خانه کارگری و نگهبانی بود. ولی چون به کرات مشاهده شد که در بسیاری از نقاط کشور افراد یا نهادهایی اقدام به قطعه بندی اراضی کشاورزی نموده و سپس مالکین آن استفاده از این امر اقدام به احداث ساختمان های ویلایی غیرمتعارف تحت عنوان نگهبانی و کارگری نموده و موجب تخریب و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی شده اند.

مطلب پیشنهادی: تغییر پهنه کاربری ساختمان

لذا نمایندگان وزارتخانه های جهاد مسکن صنایع محیط زیست گردشگری در جلسه 89/10/30 خود عنوان ساختمان نگهبانی و کارگری را از مشمول معافیت تغییر کاربری حذف نمودند و مالکین این گونه اراضی از این تاریخ نمی توانند اقدام به احداث ساختمان تحت عنوان نگهبانی و کارگری در ملک خود نمایند.

از این رو متقاضیانی که واقعاً قصد احداث اتاق کارگری و نگهبانی دارند باید با مراجعه به امور اراضی جهاد کشاورزی شهرستان ها درخواست خود را ارائه دهند تا کمیسیون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری در استان مربوطه درخواست وی را بررسی و طبق ضوابط اتخاذ تقسیم نمایند.

در این خصوص بند ج ضوابط فنی و اجرایی فعالیت های ذیل تبصره 1 ردیف 3 از بند الف دستورالعمل ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مقرر می‌دارد.

مطلب پیشنهادی: دوره آموزشی تشریح قانون حفظ کاربری اراضی

ج) بند 5 و 7: 1_ احداث اتاق کارگری و نگهبانی

1. بند 1_1: برای صدور مجوز احداث اتاق کارگری و نگهبانی در باغات رعایت ضوابط بند ه ردیف های 3 و 4 این بخشنامه الزامی است.
2. بند 1_2: صدور مجوز احداث اتاق کارگری و نگهبانی در اراضی زراعی و باغاتی که مساحت اسناد آنها اعم از شش دانگ و یا مشاعی بالاتر از حد نصاب های فنی و اقتصادی باشد، فقط برای یکبار و در مجموعه حداکثر تا سطح 50 متر مربع مجاز خواهد بود.
3. بند 1_3: صدور مجوز احداث اتاق کارگری و نگهبانی در اراضی زراعی و باغی که مساحت اسناد آنها اعم از شش دانگ یا مشاعی کمتر از حد نصاب های فنی و اقتصادی باشد فقط برای یک بار و در مجموع حداکثر تا سطح 30 متر مربع مجاز خواهد بود
4. بند 1_4: به منظور به حداقل رساندن مساحت تبدیل اراضی ضروری است محل احداث اتاق کارگری و نگهبانی در مبادی ورودی باغ و مزرعه طراحی شود به نحوی که نیاز به احداث جاده های داخل اراضی زراعی و باغات بدین منظور نباشد.
5. مساحت باغ بالاتر از 2000 متر مربع برای باغ ها و یا اراضی زراعی بالاتر از 10000 متر مربع
6. انجام استعلامات لازم (شهرداری، بخشداری و …)

در یکی از آرای محاکم تجدید نظر به این نکته اشاره شده است که احداث اتاق کارگری و انبار بدون گرفتن مجوز قانونی از مصادیق تغییر کاربری بوده و جرم محسوب می‌گردد و صدور پروانه از سوی شهرداری در خارج از محدوده قانونی شهر مجوز تغییر کاربری نیست.

ضوابط مربوط به دیوار کشی باغات

 

1. داشتن سند مالکیت
2. دیوار کشی در محل از قدیم به صورت عرف و مرسوم بوده باشد.
3. باغ از نوع مثمر و به مرحله ی میوه دهی رسیده باشد.
4. مساحت باغ حداقل 5000 متر باشد.
5. در خصوص باغات مشاع ضمن رعایت عرف محل و اصول فنی به منظور حفظ حقوق اشخاص با اخذ تقسیم نامه مورد تایید کلیه مالکین مشاعی و تعهد رسمی از متقاضی اقدام گردد.
6. دیوار کشی اطراف محل فعالیت های موضوع تبصره 4 الحاقی به ماده یک در مورد دیوار کشی اطراف محل فعالیت های موضوع طرح های تبصره 4 الحاقی به ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها پس از ابلاغ تصویب نامه ماده 1 قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مطابق آن اقدام خواهد شد.

در صورت داشتن شرایط بالا، تکمیل پرونده صورت گرفته و در صورت موافقت ریاست سازمان جهاد کشاورزی استان، صدور مجوز دیوار کشی شامل هشتاد سانتی متر دیوار با استفاده از مصالح ساختمانی و ارتفاع یک متر روی آن به صورت فنس یا نرده، انجام خواهد پذیرفت.

ضوابط مربوط به اجرای طرح دامداری‌ها

1. اراضی کلاس 1 (منظور زمینی است که که یا در حال حاضر کشت باشد و یا برای کشاورزی مشکلی نداشته باشد) نباشد.
2. میزان ساخت و ساز همچنین فواصل بر اساس ضوابط امور دام رعایت گردیده باشد
3. تشکیل پرونده و موافقت از ارگان‌های ذیربط نظیر اداره محیط زیست منابع طبیعی و …

شرایط واگذاری امتیاز انشعابات به باغ ها

1. عدم تغییر کاربری اعم از ساخت و ساز جدید و دیوار کشی جدید (بعد از سال 1374)
2. مراجعه به اداره مربوطه و گرفتن استعلام از این اداره برای محل مورد نظر
3. مدارک مالکیت زمین مورد نظر (قولنامه و سند که قولنامه به تایید شورا رسیده باشد)
4. تهیه نقشه و کروکی محل مورد نظر همراه با گزارش شرکت که شرکت‌های خدمات فنی مشاوره ایی زیر نظر این مدیریت تهیه می‌نمایند.

حداقل متراژ برای صدور مجوز فنس کشی باغ‌ها چقدر است؟

حد نصاب قانونی برای صدور مجوز فنس کشی باغ‌ها یک هکتار (10000 مترمربع) است و برای باغ‌های با کمتر از این متراژ مجوز صادر نمی‌شود. البته می‌توان نسبت به اخذ مجوز فنس کشی دور چند باغ کنار هم به‌طور مشترک اقدام کرد و مرز هر باغ را با کاشتن شمشاد مشخص کرد.

چه مجازاتی برای حصارکشی غیرمجاز در نظر گرفته شده است؟

حصار کشی غیرمجاز در اطراف باغ‌ها و اراضی کشاورزی در تضاد با قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی است. در صورت فنس کشی بدون مجوز، مراجع قضایی فنس کشی را تخریب می‌کنند.

همچنین صاحبان این اراضی موظف به پرداخت جریمه نقدی هستند.

مراحل دریافت مجوز حصار کشی چیست؟

همانگونه که مستحضرید، صدور مجوز فنس کشی فقط برای باغ‌ها امکان‌پذیر است. بنابراین اگر مالک باغ شرایط قانونی را رعایت کند مجوز فنس‌کشی برای وی صادر می‌شود.

طرح‌هایی مانند فنس کشی باغ، حصارکشی باغ، احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، گلخانه و کلیه طرح‌های مرتبط با بخش کشاورزی مشمول تبصره 4 ماده یک از قانون قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374/03/31 است.

تبصره 4: احداث گلخانه‌ها،‌ دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استانها بلامانع می‌باشد.

1. متقاضی با ارایه اسناد و مدارک شناسایی و سند مالکیت، درخواست خود را از طریق بخشداری یا شهرداری ثبت می‌کند. در ادامه این درخواست به مدیریت جهادکشاورزی شهرستان جهت اجرای طرح ارسال می‌شود.
2. در مرحله بعد کروکی و نقشه یو تی ام (UTM) و عکس و فیلم (در صورت نیاز) از محل اجرای طرح توسط شرکت‌های مشاوره فنی و خدمات کشاورزی تهیه می‌شود و استعلامات لازم اخذ می‌گردد.
3. سپس کارشناسان امور اراضی از محل اجرای طرح بازدید می‌کنند و استعلامات باقیمانده اخذ می‌گردد.
4. پرونده از طریق مدیریت جهادکشاورزی شهرستان به دبیرخانه کمیسیون در استان ارسال می‌شود و پرونده بررسی و نواقص آن رفع می‌شود.
5. سپس موضوع در کمیسیون‌های مربوطه توسط دبیرخانه کمیسیون در استان مطرح می‌گردد.
6. اگر موافقتنامه توسط دبیرخانه کمیسیون مربوطه صادر شود، نتیجه برای اخذ مجوز حصار کشی از سوی مراجع ذیصلاح به متقاضی ابلاغ می‌شود و حصارکشی کشی قابل اجرا خواهد بود.

نمونه دعوای حقوقی و رای صادره دادگاه: حوزه حصارکشی

چکیده پرونده کیفری

صرف حصارکشی و محصور نمودن اراضی زراعی و باغ‌ها تخلف به عنوان تغییرکاربری تلقی نمی شود؛ دیوارکشی در صورتی تغییر کاربری تلقی خواهد شد که مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی گردد. تاریخ رای نهایی: 1392/05/28 ، شماره رای نهایی: 9209970223800715

رای بدوی

در خصوص شکایت مدیریت محترم جهاد کشاورزی شهرستان ورامین با نمایندگی آقای غ.ن. علیه آقای ع.ت. فرزند ح. دایر بر تغییر کاربری یک قـطعه زمـین به مسـاحت 5000 متر مربـع به صورت دیوارکشی (مساحت زیر دیوار 60 متر مربع در طول 100 متر و عرض 50 متر) پلاک … اصلی از بخش جوادآباد از نوع اراضی زراعی و باغ‌ها واقع در روستای م. بدون اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک، ماده یک، قانون اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، با عنایت به محتویات پرونده خصوصاً اظهارات مشتکی عنه به اینکه: “تعدادی درخت در زمین کاشته ام 5 ساله و 7 ساله و حیوانات درخت‌ها را نابود کردند، کابل‌های برق را بردند، فنس کشیده بودم همه را کندند، برای حفاظت از گزند حیوانات دور زمین را دیوار کشـیدم”.

فلذا بنا به مراتب مذکور و اینکه دیـوارکشـی اراضـی زراعی که فقـط به منظور حفاظت اراضی و محصور کردن آن انجام شود از مصادیق تغییرکاربری اراضی زراعی محسوب نمی‌گردد و نظریه شماره 1553/7 – 17/3/82 اداره حقوقی قوه قضائیه نیز مؤید استنباط مزبور است به‌لحاظ عدم احراز وقوع جرم و مسـتنداً به بند الف ماده 177 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری حکم بر برائت صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و در مهلت 20 روز پس از ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است. (دادرس شعبه 1 دادگاه عمومی جزایی بخش جوادآباد)

رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدید نظرخواهی مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان ورامین نسبت به دادنامه شماره 9209972928300337 مورخ 1/4/92 صادره از شعبه اول دادگـاه عمـومی بخـش جوادآباد، که بـه موجب آن حکـم بـر برائت آقای ع.ت. فرزند ح. از اتهام تغییر کاربری اراضی زراعی جزء پلاک … اصلی واقع در روستای م. از توابع بخش فوق الذکر اصدار یافته است با نگرش در مجموعه اوراق و محتویات پرونده قطع نظر از اینکه تغییر کاربری عنوان شده از طریق دیوارکشی اعلام گردیده و صرف حصارکشی و محصور نمودن اراضی زراعـی و باغ‌ها تخـلف به عنوان تغییر کاربری تلقی نمی‌گردد، اساساً نظر به اینکه دیوارکشی وفق دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع تصویب نامه شماره 59879/ت37110هـ مورخ1386/04/19 هیأت وزیران در صورتی تغییر کاربری تلقی خواهد شد که مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی گردد. در مانحن فیه دلیل و مستندی که دلالت نماید دیوار احداثی مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شده اسـت، ارائه و ابـراز نگردیـده است. بنا به مراتب و با اوصاف و کیفیات مرقوم دادگاه تجدید نظرخواهی عنوان شده را غیر وارد تشخیص و با رد آن دادنامه معترض‌عنه را با استناد به بند الف ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره قطعی است. (رئیس شعبه 38 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه)

قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی

قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی……
ماده 1 : وزارت جهاد کشاورزی موظف است به منظور ارتقاء بهره‌وری عوامل تولید، تخصیص بهینه منابع و جلوگیری از تفکیک و افراز و خرد شدن اراضی کشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیرکشت، آبی، دیم و آیش آنها) حداکثر ظرف مدت شش ماه از تصویب این قانون، حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی کشاورزی را براساس شرایط اقلیمی، الگوی کشت، ضوابط مکانیزاسیون و کمیت و کیفیت منابع آب و خاک تعیین و جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید. هیأت وزیران نیز موظف است حداکثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فنی، اقتصادی پیشنهادی را بررسی و تصویب نماید.
تبصره ـ در صورت تغییر شرایط و ضوابط مذکور جهت تعیین حد نصاب، دولت می‌تواند با پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی و رعایت مفاد این قانون، نصاب‌های تعیین شده را تغییر دهد.
ماده 2 : تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است. ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهدبود. برای اینگونه اراضی در صورت تقاضا، سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است.

مطلب پیشنهادی: انواع سند ملکی

ماده 3 : دولت و سایر دستگاههای ذی‌ربط موظفند به منظور تشویق مالکین اراضی کشـاورزی (که میزان مالکیت آنان کم‌تر از حد نصـاب فنی، اقتصادی می‌باشد) به تجمیع و یکپارچه‌سازی آن اراضی به مساحت‌های در حد نصـاب‌های تعیین شده و بالاتـر، نسبت به‌اعطاء امتیازات و تسهیلات ویژه از قبیل: مالی، اعتباری، حقوقی، بازرگانی، فنی و ساخت زیربناهای تولیدی و پرداخت یارانه‌های حمایتی مورد نیاز اقدام نماید.
ماده 4 : سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است برای اراضی بهره‌برداران کشاورزی (مالک یا مالکین اراضی کمتر از حد نصاب فنی، اقتصادی) که در اثر عمل تجمیع قطعات مجاور به صورت واحد درآمده، به درخواست مالک یا مالکین، با ترسیم نقشه‌ تجمیعی و مقررات ثبت از نظر حفظ حقوق اشخاص، بدون أخذ هرگونه وجهی (مالیات، عوارض و حقوق دولتی) سند مالکیت صادر نماید.
تقلیل درآمد متصوره در این ماده با کاهش هزینه‌های دولت در امر تولید از قبیل کاهش مصرف آب، انرژی، نیروی انسانی، ماشین‌آلات و نهاده‌های کشاورزی و نیز استفاده بهینه از آنها و افزایش تولید ناشی از یکپارچه‌سازی اراضی که مآلاً به کاهش هزینه‌های عمومی می‌انجامد، جبران می‌گردد.
ماده 5 : سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است نقشه یکپارچه شده اراضی خرده مالکین را که به صورت پراکنده مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد پس از معاوضه و یا خرید و فروش توسط مالکین، ترسیم و صورتمجلس حاوی حدود و ثغور و مساحت و سهام مالکین قطعه مزبور را با تأیید آنها و نماینده وزارت جهاد کشاورزی تنظیم کند و بدون پرداخت مالیات و هزینه‌های ثبتی و حقوق دولتی توسط مالکین، طبق صورتمجلس تنظیمی و با رعایت مقررات ثبتی از جهت حفظ حقوق اشخاص سند مالکیت صادر نماید.
تقلیل درآمد متصوره در این ماده با کاهش هزینه‌های دولت در امر تولید از قبیل کاهش مصرف آب، انرژی، نیروی انسانی، ماشین‌آلات و نهاده‌های کشاورزی و نیز استفاده بهینه از آنها و افزایش تولید ناشی از یکپارچه‌سازی اراضی که مآلاً به کاهش هزینه‌های عمومی می‌انجامد، جبران می‌گردد.
ماده 6 : وزارت جهاد کشاورزی موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ تصویب این قانون با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، آئین‌نامه اجرائی این قانون را تهیه و پس از تصویب هیأت وزیران به مورد اجراء گذارد.